Baufinanzierung
Eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ermöglicht es, den Traum von Wohneigentum zu realisieren. Das Darlehen ist zweckgebunden und dient zum Bau, Kauf, Modernisierung oder Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung. Die Rückführung des Kredites erfolgt in monatlichen Raten, bestehend aus Tilgung und Zins.
Die häufigste Darlehensform bei einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hier bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant, was Planungssicherheit schafft. Die Zusammensetzung der Annuität (Rate) verschiebt sich im Laufe der Zeit. Anfangs ist der Zinsanteil höher und es wird relativ wenig vom Darlehen getilgt. Diese Gewichtung ändert sich stetig, so dass am Ende der Laufzeit der Tilgungsanteil immer höher und der Zinsanteil niedriger wird.
Wichtige Kriterien bei einer Baufinanzierung
- Bonität: Vor der Bewilligung einer Baufinanzierung wird die Bonität des Kreditnehmers geprüft. Dabei werden unter anderen die Einkommens- und Vermögenssituation berücksichtigt und ein Schufa-Auskunft eingeholt.
- Eigenkapital: Banken verlangen in der Regel einen gewissen Anteil an Eigenkapital, um das Risiko der Baufinanzierung zu minimieren. Als grober Richtwert gelten 20 bis 30 Prozent der Finanzierungssumme, die als Eigenkapital vorhanden sein sollte, um etwa Makler, Grunderwerbssteuer oder Notarkosten bezahlen zu können. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger sind in der Regel die Kreditkonditionen.
- Zinsbindung: Beim Abschluss einer Baufinanzierung werden über einen festen Zeitraum (meist 10 oder 15 Jahre), die Zins- und Rückzahlungskonditionen (Zinsbindung) fixiert. Das schafft Planungssicherheit. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, vereinbart eine längere Zinsbindung. Nach Ablauf der Zinsbindung wird über die Restschuld eine Anschlussfinanzierung, zu den dann aktuellen Konditionen und mit neuer Zinsbindung, abgeschlossen.
- Tilgungssatz: Der Tilgungssatz wird beim Abschluss festgelegt (z.B. 4 %). Je nach finanziellem Spielraum sollte er so hoch wie möglich gewählt werden, damit der Kredit schneller abgelöst werden kann. In der Regel kann der Tilgungssatz während der Laufzeit angepasst (meist 1x pro Jahr) werden.
- Sicherheiten: Zur Absicherung der Baufinanzierung verlangen Kreditinstitute in der Regel Sicherheiten, wie z.B. eine Grundschuld auf der zu finanzierenden Immobilie und eine Risikolebensversicherung auf den Kreditnehmer in Höhe der Darlehenssumme.
- Sondertilgung: Um die Baufinanzierung schneller abzulösen, kann in der Regel einmal pro Jahr eine Sondertilgung erfolgen. Diese ist bei den meisten Banken auf 5 Prozent der Darlehenssumme begrenzt.
- Förderungen: Das Bauvorhaben ist gegebenenfalls über verschiedene Programme (z.B. KfW-Darlehen, Wohnungsbauprämie) förderfähig bzw. wird vom Staat unterstützt.
Bausparen
Bausparen ermöglicht die langfristige Finanzierung von Wohneigentum bzw. dessen Sanierung und Ausbau. Ein Bausparvertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen und unterteilt sich dabei in die Anspar- und Darlehensphase. Das Prinzip ist einfach. Die Sparbeiträge aller Bausparer fließen in einen gemeinsamen Topf der jeweiligen Bausparkasse, der von ihr verwaltet wird. Dafür erhält der Bausparer eine Guthabenverzinsung, die jedoch meist niedriger ausfällt als bei anderen Sparformen (z.B. Tages- oder Festgeld). Erreicht der Bausparer mit seinen Beiträgen ein bestimmtes Guthaben (in der Regel 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Darlehenssumme) und erfüllt die Mindestansparzeit (in der Regel 7 bis 10 Jahre), wird sein Vertrag „zuteilungsreif“. Das bedeutet, der Kredit kann in Anspruch genommen werden, das angesparte Guthaben dient dann als Eigenkapital. Die Voraussetzungen für die Zuteilungsreife variieren zwischen den Bausparkassen.
Es beginnt die Darlehensphase zu dem Zinssatz, der bereits bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt wurde. Das schafft Planungssicherheit bezüglich der Finanzierungskonditionen. Steigt das Zinsniveau während der Ansparphase, so ist der Bausparer davon nicht betroffen. Er profitiert vom vereinbarten Zinsniveau in seinem Vertrag. Gleiches gilt aber auch, wenn die Zinsen weiter fallen. Er ist dann ebenfalls an die vertraglich vereinbarten Zinssätze gebunden, die im Vergleich zum aktuellen Marktniveau dann höher sind.
Der Kredit aus einem Bausparvertrag muss für sogenannte wohnwirtschaftliche Zwecke (Haus-/ Wohnungskauf, Hausbau, Modernisierung, Ausbau etc.) verwendet werden. Wird der Kredit doch nicht in Anspruch genommen, ist das angesparte Guthaben (nach 7 Jahren) frei verwendbar.
Staatliche Förderungen
Der Staat fördert Bausparen, beispielsweise über die Wohnungsbauprämie. Voraussetzung: Es wird regelmäßig in den Bausparvertrag eingezahlt und das zu versteuernde Einkommen beträgt Stand 2021 maximal 35.000 Euro (70.000 Euro bei Verheirateten). Gefördert werden seit 2021 pro Jahr maximal 700 Euro (1.400 € bei Verheirateten). Bausparen kann auch für vermögenswirksame Leistungen durch den Arbeitgeber genutzt werden (Arbeitnehmersparzulage). Auch eine Riester-Förderung ist möglich.